Ипотека на строительство дома

При выборе программы ипотеки на строительство дома важно учитывать не только ставку и условия кредитования, но и механизм финансирования, особенно в рамках льготных государственных программ. На сегодняшний день действуют определённые правила и ограничения, касающиеся способов строительства домов и схем расчетов с подрядчиками.

Программы «семейная» и IT - ипотека на строительство дома реализуются исключительно с применением эскроу-счетов. Подрядчик получает средства с эскроу-счета только после регистрации права собственности на построенный объект недвижимости на имя заемщика.

Льготные программы ипотеки на строительство дома собственными силами (самострой) в настоящий момент недоступны. Несмотря на то, что эскроу для ИЖС был внедрён уже более года назад, четких алгоритмов работы до сих пор не разработано.

Как выбрать банк для ипотечного кредитования строительства дома 

Кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотеки на ИЖС по всей стране, ограниченное количество:

• Дом.РФ
• Сбербанк
• ВТБ

В остальных банках либо программа ипотеки на строительство дома действует только в отдельных регионах, либо существуют заградительные условия, либо выдача приостановлена.

Выбор банка зависит от особенностей объекта залога, таких как:

• наличие в праве собственности несовершеннолетних;
• наличие зарегистрированных арендаторов;
• иные юридические нюансы (например, долевая собственность, обременения и пр.).

В подобных случаях рекомендуется рассматривать Сбербанк, так как он:

• более лоялен к таким особенностям;
• имеет опыт сопровождения сделок со сложной юридической структурой;
• предлагает отлаженные процедуры согласования нестандартных залогов.

Минимальный первоначальный взнос составляет 20% (Сбербанк и Дом.РФ) или 30% (ВТБ).

Эскроу-счет следует открывать в том банке, где кредитуется подрядчик, так как все указанные банки предоставляют финансирование подрядным организациям.

Возможна застройка как на собственном участке, так и приобретение участка в рамках ипотеки на строительство дома.

Средства материнского капитала могут быть использованы для оплаты первоначального взноса или досрочного погашения кредита.

Получение уведомления о начале строительства требуется в случаях:

• ограничения на участке
• использования средств материнского капитала
• при кредитовании подрядчика

Если указанные основания отсутствуют, уведомление не требуется.

Подготовка к заключению сделки по ипотеке на строительство дома

После одобрения клиента формируется комплект документов: договор строительного подряда (ДСП) в соответствии с 186-ФЗ, проект и смета.

В договоре подряда должен быть указан ID проекта, размещенного на платформе СтроимДом РФ. Проект проходит предварительную модерацию, подрядчик регистрируется на платформе самостоятельно. Реализация проекта должна соответствовать заявленным характеристикам.

В Сбербанке требуется размещение информации о проекте в личном кабинете подрядчика. В ВТБ аналогичная информация предоставляется на портале СтроимДом РФ до подписания кредитного договора.

Аккредитации подрядчика — обязательное требование в Сбербанке и ВТБ. Дом.РФ такого условия не предъявляет. Без аккредитации кредит на оплату услуг подрядчика не предоставляется.

Договор подряда подписывается до открытия эскроу-счета. Реквизиты эскроу-счета и номер кредитного договора вписываются после их получения.

В течение 5 дней с момента подписания ДСП требуется разместить его и сопутствующую информацию по проекту в разделе «сделка» на платформе СтроимДом РФ. Нарушение сроков приводит к штрафным санкциям для подрядчика.

После подписания кредитного договора и регистрации залога на участок необходимо обратиться в ПФР (СФР) для распоряжения средствами материнского капитала. Уведомление о начале строительства выдается один раз на участок сроком действия 10 лет. При смене собственника возможно внести изменения или получить письмо от органа, выдавшего разрешение.

Оформление эскроу-счета возможно на любое лицо (родителя), однако рекомендуется уточнять требования в территориальных подразделениях СФР, так как возможны региональные особенности.

После зачисления кредита и средств материнского капитала подрядчик получает финансирование; далее реализуется строительный процесс.

В случае изменений проекта или сроков их необходимо согласовывать с банком и загружать соответствующие дополнительные соглашения к договору на платформу СтроимДом РФ.

Раскрытие эскроу-счета производится на основании предоставления выписки из ЕГРН на имя заказчика. Подрядчику может быть поручено обеспечение регистрации права и получения уведомления о завершении строительства, если в ДСП предусмотрены соответствующие полномочия.

Заключение:

Ведение сделок по ИЖС требует строгого соблюдения корпоративных регламентов и деликатного подхода к сопровождению клиента на всех этапах взаимодействия с банком и подрядчиком.

Наш ипотечный брокер проверяет все бумаги со стороны банка, покупателя и продавца и помогает довести сделку от заявления до подписания договора ипотеки на строительство дома.